Sitelerde Geçici Yönetim Nedir?

Sitelerde Neden Geçici Yönetime İhtiyaç Var? 

Toplu yapı olan sitelerin birçoğunda kat maliki sayısı oldukça çoktur. Sitedeki yaşamın yeni başlamasıyla, birçok kişi evini yeni satın alarak malik sıfatını kazanmaktayken bazıları ise aldığı evini başkasına satmaktadır. Kat maliki ve sakinlerinin bu sıklıkla değiştiği geçici bir dönem içerisinde ama özellikle de sitede yaşamın başlangıcını oluşturan önemli bir süreçte site yönetiminin kat malikleri eliyle ve seçim usulleriyle yürütülmesi site için ve sitede yaşayanlar için olumsuzluklara sebebiyet verebilecektir.

Geçici Yönetim Hangi Tür Yapılarda Kurulur? 

Öncelikle, geçici yönetim mekanizması toplu yapılarda (yani halk arasındaki ifade ile sitelerde) karşımıza çıkmaktadır.  Bir anagayrimenkulün toplu yapı özelliği yok ise orada geçici yönetimden bahsedilemez. İsmi “site” olan her ana gayrimenkul de bir toplu yapı olmayabilir. Dilerseniz bir “site” “toplu yapımıdır?” sorusunu detaylı olarak bir başka yazımızda yanıtlayalım. 

Apartmanda Geçici Yönetim Kurulur Mu? 

Örneğin tek bir parselde tek bir yapıdan oluşan (örneğin apartman, rezidans, iş merkezi gibi) anagayrimenkulün tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planında geçici yönetime dair hükümler olsa bile kanunun emredici hükümlerine aykırı olduğundan geçerliliği yoktur. O halde tek binadan oluşan apartman, rezidans, iş merkezinde geçici yönetim kurulamaz.

Toplu Yapı Olmayan Tek Parseldeki Tek Binada Geçici Yönetim Olur Mu? 

Geçici yönetimin söz konusu olduğu anagayrimenkuller toplu yapılardır. KMK’nın 73. maddesi “yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir.” demektir. O halde “geçici yönetimin” söz konusu olabilmesi için “toplu yapı” olması şarttır. Yeni yapılan bir apartman, tek parseldeki tek blok yapı “toplu yapı” olmadığından bunlarda “geçici yönetim” olması mümkün değildir. 

Apartmanın veya Tek Bloklu Rezidansın Yönetim Planında Geçici Yönetim Söz Konusu ise Uygulanır Mı?

Ancak son yıllarda birçok apartman, tek bloklu iş merkezi, rezidans gibi yapıların tapu sicilinde kayıtlı yönetim planlarında “geçici yönetim” maddesi bulunmaktadır. Bu maddenin yönetim planında bulunması hukuki olduğu anlamına gelmez. Yönetim planları Kat Mülkiyeti Kanunu ve diğer yazılı mevzuatta belirlenmiş hükümlere aykırı olamaz. Dolayısıyla yasaya aykırı bu maddelerin uygulanmaması gerekse de çoğu zaman bir taraf uygulanmasında ısrar etmektedir. Oysa kat maliklerinden biri yönetim planının kanuna aykırı olması sebebi ile iptalini sulh hukuk mahkemesinden talep edebilir. Tabi bu tip bir dava çoğu zaman şekil şartına dikkat edilmesini ve tüm maliklerin davaya dahil edilmesini gerektirdiğinden bu konuda uzman bir hukukçudan görüş almadan açılmamalıdır. 

Geçici Yönetim Kurulu Nasıl Seçilir? 

Bu konuda ilk olarak bakmak zorunda olduğumuz yer sitenin yönetim planıdır. Geçici yönetimin nasıl belirleneceği, kurul üyelerinin kim olacağı gibi birçok konu yönetim planında gösterilir. KMK madde 73; “…yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir.” hükmünü içermektedir. Tabii ki, uygulamada müteahhit firmalar geçici yönetim mekanizmasını tamamen kendilerinde tutmak istemektedirler.

“Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulmasına” ilişkin KMK’nın 10. maddesinin dördüncü fıkrasına  göre “hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı temlik sözleşmesi veya bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noterlik sözleşmesine istinaden inşa edilecek olan binaya ilişkin kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemi, yüklenici tarafından talep edilmesi halinde ilgili idare tarafından yapılır. Tapuya tescil işlemlerinde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır. Mimari proje ile yönetim planında malik imzası aranmaz”. Bununla beraber konuya vakıf arsa malikleri de yönetim planı oluşturma aşamasına katılarak kendilerini de yetkili kıldıkları görülmektedir. Anlattıklarımız doğrultusunda geçici yönetim kurulu üyelerinin seçilmediği, atandığı söylenebilir.